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网友提问选登
'); document.write('所有发帖(已有1498位网友发帖)
'); document.write('杭州网网友 2009-05-16 00:05:27
'); document.write('也许最需要改进的是政府危机公关的水平。第一时间，第一现场的沟通效果，真的是事半功倍呀。
怀念小而安静的老杭州 祝福开放发展的新杭州
kofole 2009-05-15 13:17:15
'); document.write('崇闲人 2009-05-15 12:47:47
'); document.write('南岸花城 2009-05-15 12:41:30
'); document.write('杭州网网友 2009-05-15 12:09:37
'); document.write('拉拉 2009-05-15 11:58:02
'); document.write('杭州网网友 2009-05-15 11:34:25
'); document.write('不管是王书记的回答，还是蔡市长的视察，这一次公开问答，做的对做得好做的出色！这一次回答的态度和内容，有责任承担，有细节措施，更有很好的计划和组织思路。
相信杭州在我们共同的理解和彼此支持下，会成为一个真正的人间天堂。
杭州网网友 2009-05-15 11:31:19
'); document.write('杭州网网友 2009-05-15 11:26:56
'); document.write('社区工作涉及大量的基层民众工作，直接面对的是最基层老百姓的生活、工作，然而，现在社区作为居民自治机构，所承担的角色功能有限，大部分成了政府的办事机构，而真正居民的呼声和投诉，社区除了作为传声筒外，对职能主管部门没有发言权和约束力；而居民一般有难点或投诉，会首先找到自己身边的社区委员会，这样，社区的功能与居民的期望之间存在很大的落差，社区工作因此不尽人意；这也是12345投诉量居高不下的原因之一：许多基层可以协调、解决的事情，群众因为没有解决渠道，只能求助于12345。
如何不断强化社区基层服务功能，使社区服务最大限度地满足居民群众的需求，为提高人民生活水平和维护社会稳定，为促进社会经济可持续稳定发展，也为杭州打造品质生活之城打好坚实的基础，针对我市的社区建设和发展，特建议如下：
1. 在社区建立代表、委员社情民意联络室。
在各社区设立政协委员、人大代表联络室，就社情民意等民生问题展开视察调研和搜集。这一方面提供普通市民一条反映诉求、表达愿望的新通道，也是人大、政协听取群众呼声、畅通社情民意反映渠道，为民办实事的一项新举措。
2. 在各生活小区设立代表、委员社情民意信箱
通过各生活小区设立社情民意信箱收集社情民意信息，凡社区群众在日常工作生活中需要各级政府及相关部门给予解决的问题，都可以用信函形式投到代表、委员信箱中，为委员代表开展活动、了解民情开辟新渠道，为建设和谐社区献计出力。
3. 建立社区社情民意议事会
通过社区内当选政协委员、人大代表以及各民主党派成员和社区工作积极分子，组成专门的议事及监督组，与社区建立相对稳定的联系，议事会定期或特定时间组织政府相关部门、社区居民代表，围绕社区管理和发展重大事项，和居民普遍关心的民生问题，进行面对面的沟通，甚至进行现场办公，居民可以借此机会反映情况，政府部门也可以宣传政策、介绍工作设想，接受监督，代表、委员们则集思广益，提出意见和建议，同时搜集提案素材，及时破解难点、热点问题，将基层矛盾解决在基层和萌芽状态，同时也是督促政府职能部门作好工作的强有力措施之一。
杭州网网友 2009-05-15 11:20:02
'); document.write('一、 小区物业管理现状与存在的主要矛盾：
随着近几年城市社区管理体系的逐步建立和深入，在计划经济体制下形成的“单位型居民区”逐渐被目前的“社会型小区”所取代，新型的社区管理模式在城市管理中的作用越来越突出。然而，住宅型物业管理现状令人堪忧，物业纠纷也愈演愈烈，有的甚至影响到小区居民的日常生活，并在一定程度上影响着社会秩序的稳定：近几年，杭州市内各大小区因为维权问题而不断爆发各种各样的矛盾，其中一部分甚至已经影响社会的和谐安定，个别的还发展为小规模的斗殴冲突，已经逐渐成为影响我市社会稳定的因素。
在物业管理中，引起物业纠纷的原因很多，关系很复杂，具体而言，主要有以下几类矛盾：
1、 业主与开发商的矛盾：
开发建设遗留问题成物业纠纷主因：现有商品房小区发生的物业纠纷中，相当数量源于开发建设遗留问题，有业内人士估计，当下物业管理引发的社会矛盾，其根源及症结约80%源自开发商。
由开发商引发的矛盾具体体现在：一是规划变更导致业主权益受损。房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异，引发业主的不满；二是房屋建筑和附属设备质量差，配套项目缺项甩项。三是建筑权属不清，公摊面积的划分不确定，附属用房经营收益分配不公开，开发商更改小区公共设施的公益性功能用于自己谋利，比如车库、会所的所有权及变更使用：杭州市多起较大的物业纠纷均源于地下车库、会所、配套用房等设施的归属不清，产权不明；四是房屋出售后，前期物业与后期物业管理的衔接及账目不公开等。五是开发商不认真履行保修义务，对质量问题拖而不决。
2、 业主（业主委员会）与物业服务公司的矛盾
一方面，当业主们感到物业的服务并不能与高额的管理费相匹配时，作为业主利益代表的业主委员会就会与物业公司进行交涉，或者要求提高服务质量，或者要求降低物业管理费。从物业服务公司的角度出发，这两种解决方式都会损害到其利益，所以物业服务公司一般会同业主委员会进行交涉以维护自已的最大权益。交涉过程中，就会产生矛盾、分歧。尤其当前期物业服务到期，业主委员会有意通过招标的方式选聘其他物业公司时，这种矛盾就会上升、激化。
另一方面，作为物业经营用房收入、小区广告摆摊等费用、停车收费，按规定属于全体业主共有，但目前，绝大部分小区对这块收入由物业服务公司直接收取，业委会基本不予监管，即使进行监管，也由于资金帐户、财务做账全部列入物业服务公司专户，当业委会对这块收入进行监管时，物业服务公司会以种种理由和借口予以推诿，甚至以假帐蒙骗业委会，由此引发双方的矛盾。典型的事例有：湖畔莲花港的假帐，香樟公寓的公共收入事件等。
3、 业主与业主委员会的矛盾
业主委员会是业主选出的代表全体业主利益的物业管理自治机构，是代表业主行使业主权力的，是业主的执行机构。
但有的业主委员会不通过协商或合法程序对有关物业管理方案进行表决、征求意见，直接由业委会甚至主任个人决定了事，从而侵犯了业主的利益，引发业主对业委会的意见；另一方面，业主认为业委会就是为业主服务的，不管什么事情和要求都交给业委会，要求业委会出面解决。当超越业委会权限范围，或有些应该由职能部门予以解决的事情，业委会不予解决时，业主会认为业委会不作为，从而引发矛盾。
另外有些业委会职责不明，出现越位、不作为情况，信息也不公开，更有甚者，某些业委会委员只考虑自身利益，而不考虑业主的整体利益，利用担任业委会工作的机会要求物业服务公司解决自已的私人问题，或者阻止相关方案的表决，甚至有的还与物业服务公司勾结，出卖业主利益。业主在了解这些情况后，会采取某些极端的方式来表达不满，甚至贴小字报或上访。
4、 新旧物业服务企业间的交接矛盾
近几年随着业主维权意识的日益提高，业主委员会通过业主大会以招投标方式重新选聘物业服务企业引发的新旧物业服务企业交接纠纷不断，存在新旧物业服务企业交接不顺的问题，甚至出现原物业服务企业以种种理由拒绝移交，新物业服务企业在“和平接管”无望的情况下，往往采用“武力”等非法手段进入小区，导致双方发生激烈冲突。如近江家园一园、香榭里花园等原物业服务企业以种种理由拒绝移交服务权，拒绝移交相关资料、经营性收益等，导致社会不稳定，经街道、社区、物业主管部门多次协调，才最终平息事态。
按引发矛盾的缘由来分，有以下几种：
1、 前期物业管理引发的物业矛盾
由于小区一旦落成就需要物业公司的介入管理，在实际操作中，前期物业管理一般是由开发商选聘物业服务企业，开发商为了自身的利益，一般会选聘自已的物业服务企业或自已关系密切的物业服务企业进行管理，并将其建设中的质量、服务承诺推给物业服务企业，这样业主们就难免会将物业服务企业视同开发商的代表，将与开发商遗留问题引发的矛盾转嫁到物业服务企业身上，比如房屋漏水、房屋倾斜等质量问题。如高教新村90%的房屋出现地基下沉情况，特别是沿街4幢房屋发生较为严重的倾斜，房屋裂缝较大等问题，业主在多次反映而无法得到圆满解决的情况下，对久拖不决的问题采取不交物业管理费等措施来应对，而物业公司收不上费用只能减少服务或不服务，如此一来，便形成恶性循环，对小区的治安、公共环境设施的维护极为不利。
2、 物业公共资金引发的矛盾
根据《杭州市物业管理条例》的有关规定，小区的停车费、营业用房租金等收入属全体业主所有，并由业委会委托物业公司代为管理，物业公司设立专门的公共资金帐户，资金主要用于小区公共设施的维修。
而很多小区之前这笔钱多由物业服务公司收取后，把一些维修费摊入到经营支出中，用于弥补物业管理费的不足，以降低企业经营成本，业委会则认为这笔钱除了必要的管理开支和交给国家的税收外，其余的物业公司不能随意使用，确需使用的必须经业委会或业主大会同意。因为，物业公司既然收了物管费，小区的日常维修费就应该在物管费中开支。如阳光地带业委会对物业服务公司公布的经营收入帐目一直持有异议，认为物业服务公司对本应由物业费开支的费用，却在经营性收入中开支，侵占了业主的利益，并以此为由，要求在续聘物业服务公司问题上实行招投标，而物业服务公司则借口认为业委会成立不合法，结果不但加剧了物业服务公司和业委会的矛盾，还引发了业主之间的矛盾。虽然阳光地带小区最终重新选聘了新的物业服务企业，但业主所付出的物力、财力、邻里关系等方面的代价也是巨大的。
而更多的小区对于这笔数目可观的业主公共资金收入，基本上处于没有监管状态，完全靠物业服务企业自觉性进行例行公布，而所要求的设立银行专门帐户和财务独立建账根本无人也无法监管，因为所说的银行专户，法人章，财务章都是物业服务公司的，物业公司可以随时提取使用这笔经费。
3、 小区配套设施滞后引发的矛盾
老小区不仅设施老化，维修量大：这些住宅小区都是90年代初或以前建造的，其功能只能满足居民的一般居住，对小区配套设施投入极少，基本没有停车库位、下水道口径过小、区内道路狭窄、绿化稀少、现代设施空白。不仅如此，经历了近二十多年的使用，房屋的共用设施、共用部位也已进入了维修改造的阶段。特别是“停车难带来停车乱” 、文体休闲设施少等问题日益突出的问题，在居民群众中反映强烈。
而老小区物业服务费收缴率低、收费又低，物业公司不愿接收，给推行物业管理带来了极大的难度。随着现在人力成本的提高，很多原来服务老小区的物业服务企业纷纷退出，使得老小区的物业服务处于真空状态。
4、 公共配套设施引发的纠纷矛盾
围绕小区的公共配套设施的权属问题所产生的纠纷频繁不断，商铺、会所、停车位、架空层等被开发商出让给个人或挪作他用的现象不在少数，而业主之间也常为露台、外墙面、楼道等公用部位发生冲突。
之前杭州提出过“谁投资、谁收益”的处理原则：如果地下车库等配套设施建设的时候成本已经摊到销售成本中了，车库属于业主；而假如说车库当时的开发资金是开发商出的，没纳入销售成本中，那就归开发商。这个原则虽然说起来很简单，但是落实起来很麻烦，因为很难证明当时的车库是否摊入消费成本。因而部分开发商以自己投资为由，长期占有车库、架空层等公建配套设施，并违反原设计规划，挪作他用，典型案例有：嘉绿苑架空层用作车库、星洲花园架空层挪作开发商员工住宿用，引起业主的强烈不满，乃至引起诉讼。
5、 因物业公司自身不足引起的矛盾
我国物业管理起步较晚，物业管理学科的建立还在探索阶段，专业人才匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质较低。专业人员普遍缺乏物业管理方面的理论知识和实践，有相当一部分没有经过物业管理培训，他们的职业道德、专业技术、应急能力、法律水平等都难以适应物业管理专业岗位的要求。大量的自由职业者流入到物业服务行业从事保安和保洁等工作，依靠这部分人提供的物业服务质量难以服人，业主满意度不高。特别是住宅小区物业公司的保安问题，更为突出。由于行业的经济效益较差，保安的待遇偏低，工作环境较差，招聘的保安年龄偏大，保安的职业道德难以甄别。
另一方面，目前相当一部分地区普通居民住宅物业管理收费标准和收费率偏低，物业管理企业管理面积越大，亏损越大，企业经营的良性循环机制无法建立，极大地限制了行业的发展。尤其是新的劳动合同法的实施，使得管理成本大幅度增加，物业公司更加难以为继，很多企业徘徊在亏损边缘，部分物业企业因亏损而退出小区服务。
二、 引发和产生矛盾的根本原因
引发小区物业管理中矛盾的原因是多种多样的，但究其根本原因，主要表现在以下几个方面：
1、 相关法律法规不完善、不配套：
法制建设滞后，相关主体间的法律责任不清，成为物业管理发展的瓶颈。物业管理涉及开发建设单位、业主及业主委员会、公安派出所、公用事业单位、社区居委会等多个主体，要处理好他们之间的权利义务关系，必须用法律、法规来规范。但至今全国没有建立起系统的物业法律体系，不仅整个国家缺乏物业管理的法律、法规，省市也缺乏地方性的法规及规范性文件，即使是已经出台的法规、政策，也没有涵盖物业管理的全部内容。这给物业管理的实施带来了许多困难：一是产权关系不明晰，很多住宅小区房屋的共用部位、共用设施设备的产权界定无法明确，责、权、利难以界定，导致产生物业管理收费纠纷；二是法律责任不清，如，在管理区域内发生丢车、人身伤害等刑事案件，物业管理企业应当承担什么责任，目前司法机关在调解和判决时缺乏法律依据；三是公安派出所、居委会、物业管理企业、业主委员会在社区建设中的关系理不顺。四是《物业管理条例》还存在一些法律空白点和不完善的地方，如业主委员会的法律地位不明确，必然导致权利义务不对称。
2、 业主委员会的法律地位不明确：
业主委员会在物业管理活动中的地位是不可或缺的，其重要意义不言而喻。然而，根据现行法律规定，作为物业管理活动中的重要的法律主体业主委员会，目前并不具备任何法律主体资格，它既不是自治社团，也不是企业法人，更不是政府机构，也没明确的上级管理机构。虽然物管条例第八条、第十五条从立法上说似乎明确了业主委员会的法律地位，但是，实际操作起来却有不少困难，杭州除了规定业主委员会有诉讼主体资格外，诸如开列银行帐号专户、税务发票领用等方面，均还存在障碍，使业主委员会处于尴尬的处境，既不利于保护广大业主的合法权益，也无法有效行使管理业主公共物业收益的职责。
3、 政府职能缺位，监管体制不顺：
在项目建设中，存在开发商随意进行设计变更的现象，而竣工验收时，相关部门把关不严，竣工图纸移交不齐，尤其是开发商在公共设施、安全监控设施建设不到位,实际交付与销售时承诺有偏差时，相关部门缺乏有效监管力度，对违规行为处罚不力，使得后期矛盾在业主与物业服务公司之间爆发。
按物业条例，地方房地产行政管理部门对物业管理和业主大会成立有监管权利和义务。我市目前承担物业行政管理职责的是区建设局物管科，而物管科人手有限，要管理一个区内众多的物业，再加上小区物业矛盾的多重性，需要各职能部门的协调解决，作为平级的物管科，更是显得力不从心，而社区居委会和街道办事处，由于没有明确的法定职责，也不能插手解决。
另一方面，房管科作为基层行政管理部门，对业主委员会、物业服务公司只是指导和监督，并非是直接领导，对双方的矛盾只能指导、协调。对小区业主的违章行为，房地产行政主管部门、行政执法部门也无有效措施，物业服务企业更是无可奈何，因而，物业矛盾投诉率居高不下，又得不到及时解决。
4、 社区与业委会关系不明确：
社区是居民自治的主体，其服务对象是居民。业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织。两者都是自治组织，业主委员会是以物业为纽带而形成的业主自治组织，组织产生的目的在于更好地维护全体业主的财产，社区居委会是以人为纽带形成的自治组织，从事社会公益性活动。
社区不是政府的行业机构，但物业条例赋予社区对业主大会及业主委员会起的是指导和监督作用。所谓“指导”和“监督”也仅仅是审查程序上是否符合规定，而对业主大会的决议只有建议权，不可能产生实质性的影响。社区居委会虽然肩负协调社区矛盾、指导和监督物业公司和业主委员会的责任，但由于没有法律所赋予的管理任何一方的权力，因为它实际上只能起到一个“润滑剂”的作用，对于矛盾的解决并没有实质性的作用，所扮演的就是“和事佬”的角色。所以社区和业主委员会的关系，法律上并没明确，使得许多基层问题的解决复杂化。
5、 业主的民主意识和参与度不高，自治能力薄弱：
小区业主是小区的主人，《物业管理条例》已明确了业主的权力和义务，各住宅小区也制定了《小区业主规约》。但许多业主自觉或不自觉地将原来享受政府包干的福利型房屋管理的思想观念，带入住房商品化、私有化的住宅小区内；特别是当业主个人利益与小区业主的共同利益发生矛盾时，往往不能正确处理，以满足个人利益而损害业主的共同利益的现象较多。例：拒交物业管理服务费、占用公共场地、乱抛垃圾等，这无疑给物业管理带来难度。
另一方面，业主大会和业主委员会的作用没有较好发挥。在全市物业管理小区中，业主委员会真正能正常运行的并不多。造成这种情况的原因是多方面的，一是业主委员会是兼职的无报酬；二是小区居民工作难做，一个业主的利益与多个业主的利益比较难统一；三是业主委员会是一个新生事物，大部分业主对此不了解、不重视、不支持，对于投票表决等工作，不积极参加，回收的表决票，甚至很难达到半数以上；而业主委员会委员对于如何规范行使自己的职责也不是很明确，大多按着自己的想法摸着石头过河，容易引起越权、越责或不作为问题。
上述矛盾和纠纷不仅影响物业管理区域内全体业主的正常生活秩序，也对和谐社会建设造成很大的负面效应，并在一定程度上阻碍着物业管理行业的持续、快速、健康发展。针对以上问题和矛盾，提出以下对策措施和建议：
三、 对策措施和建议
1、 高度重视居住小区物业管理在构建和谐社会中的作用，强化对物业管理的行政监管：
构建和谐小区，是构建和谐社会、打造品质生活的基础，只有加强小区的物业管理，本着依法行政的原则，从源头抓起，规范各项法律法规，加大政府监管力度，政府主管部门、街道办事处、社区、物业服务公司、业委会和广大业主齐心协力才能共同做好物管工作，构建好和谐小区。
建议要本着解放思想，以创新精神，创新物业管理办法，各方协调配合，才能解决目前小区物业中隐含着的诸多矛盾。政府相关职能部门，应该加强和切实履行对物业管理的行政监管作用。
2、 加快物业管理法制建设，完善物业管理法规的配套：
物权法关于建筑物区分所有权的规定，是较为原则的规定，还需要制定必要的建筑物区分所有权管理的细则，制定相关的司法解释，使之更具操作性。因此建议按照《物权法》和国务院《物业管理条例》，制定或修改新的立法、法规、规章、办法：根据我市的实际情况尽快修订《杭州市物业条例》，同时，要制订与之相配套的相关的可执行政策，尽快制定《区分所有建筑物管理条例》，重点规定建筑物的区分及所有权人对区分所有建筑的管理权；建立健全物业管理法律法规体系，理顺相互关系，使物业管理尽可能地有法可依，做到依法管理、依法行政走上良性循环的道路。
另一方面，我国目前除物权法、物业管理条例和业主大会规程中的少量规定外，尚无单独规范业委会法律地位及其相关活动的专门法律法规，建议制定专门的规范业主委员会行为的行政法规，建议杭州市出台《业主委员会法人资格与工作规范方案》，并接受市民讨论后定稿实施，明确规定业主委员会可依法申请获得社团法人资格、经登记备案领取《社会团体法人登记证书》，规定业委会代表全体业主成为小区公共用地、公有设施的权利人，规范业委会工作流程，允许业委会建立业主公共资金专门帐户，由业委会按规程进行自身监管，同时，对不是很规范的业委会，可先委托社区进行监管。另外，要允许业委会领用相关税务发票，自建帐套，而不必象现在这样，由物业公司代为开设帐户、领用发票、做账。
3、 积极解决开发建设遗留问题，对公共设施进行确权：
建议政府主管部门对房产商遗留问题进行全面普查，重点对存在物业纠纷小区的房屋质量、配套设施、权属界定及规划变更、合同规范等问题，有针对性地提出解决措施。
针对目前公共设施，尤其是公建配套用房，按照原规划设计和竣工图，由房产管理局明确公建配套用房的权属，并出具相关证据或直接发放公共用房产权证书，修正原“谁投资、谁收益”的含糊说法，明确没有使用权证或产权证的所有公共用房全部归业主共同所有，尤其是对于有争议的架空层等公建配套设施，由房产管理局明确权属，对于会所、地下车库等配套设施，必须按照原规划予以恢复原有功能，妥善处理历史遗留问题。
针对开发建设单位在开发后期进行变更的行为，应制定政策，一旦预售开始，原配套性质的公共设施和用房，原则上不予以变更，如确需变更，需要征求全体业主意见，2/3以上同意才能变更。
对于原开发商在质保期内遗留下来的质量问题，相关职能部门应督促开发商予以解决，并适当延长质保期。对于久而未决的质量问题，相关执法部门应予以督促进行限期整改，否则予以重罚。
作为房地产开发主管部门的建设行政主管机关，应充分履行行业主管部门的职责，督促房产开发企业在将小区整体移交业主使用时将公共配套物业据实向业委会办理移交手续，保障全体业主的公共配套设施所有权。规划局和城建档案馆，对之前已交付的楼盘进行存档资料的全面清理检查，对于之前没按规定提供完整的竣工验收所需图纸、清单和相关资料的，由主管部门限期开发商提供，同时制定规章：由于开发商不及时提供完整图纸和资料的，由此引起的法律纠纷，由开发商承担举证义务。
4、 规范物业服务，严格市场管理：
整顿和规范市场秩序，制定“分等分级、质价相符”的服务质量与收费标准，加强对物业服务质量和收费的监督和管理。扶植一批群众反映良好的物业服务企业，积极培养和大力扶持优势物业企业，做大做强物业服务，在税收和政策上，给物业服务企业予以优惠和扶持。
对物业从业人员，提供多层次的培训机会，加快物业从业人员的岗位培训，切实提高物业服务整体水平。
建立健全物业管理企业信用档案系统建设，清理整顿管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业。在业主评议的基础上，对所有物业企业建立“诚信档案”，并向社会公众开放，形成市场对企业的评价体系。“诚信档案”信息要及时更新、补充，方便社会公众查阅，并逐步完善公众投诉系统和公开投诉处理功能。
5、 健全管理体制，实现政府监管、行业自律和民主自治的有机结合。
政府应加强对小区物业的监督，建议在街道办事处设立物业管理纠纷的专业调解机构。赋予社区党委领导和监督职责，使其成为化解物管纠纷的第一防线，及时化解物业纠纷。行业管理部门要与街道办事处、社区工作站密切配合，形成合力，及时解决业主、业委会、开发商、物业服务企业之间的纠纷，努力将问题化解在萌芽状态，维护社会安定团结局面。
应充分发挥社区人民调解委员会的职能作用，建议由街道办事处牵头，社区居委会、街道派出所、小区物服公司和小区业主委员会或业主代表组建“和谐社区建设委员会”或物业纠纷调解委员会，定期召开联席会议，协商解决有关物业管理纠纷。联席会议应专门、及时处理小区业主与开发商、物服公司间比较突出的各种问题，遵循信息公开、平等协商、互相谅解的原则，全面合作处理物业纠纷，防止矛盾扩大和激化，减少群体上访，并将这一工作内容尽快纳入全市各区及各街道办事处和派出所的政绩考核指标体系。
6、 明确管理单位，强化监督管理工作：
政府相关部门应介入物管工作，首先，要从源头上着手，严格把好新建居民区验收关。在小区竣工验收时，相关部门应严格把关，加强对开发商的监管，房屋质量和配套设施都必须保质保量，对未按规划建设配套公共设施或者存在质量问题的，有权提请规划、建设行政主管部门予以纠正，杜绝开发商遗留问题的出现。对于历史遗留问题，进行梳理，提出解决方案，原来含糊不清的公共设施和资产，予以明确，因建筑本身质量问题迟迟未得到解决的，责令开发商限期整改。同时规定街道（乡镇）办事处要参与新建住宅项目的交付验收，以此减少物业纠纷。
其次，应明确物管管理单位，建立面向对象----物管的多层次监督、管理机制：建委负责物业管理资质、管理水平的管理，物业的日常管理由地方政府负责。具体而言，建议由街道办事处作为业主委员会的业务主管部门，指导和监督业主委员会依法制订、执行相关约束条款、规约和议事规则。业主委员会起到的作用就是综合业主对小区建设、发展和日常服务提出的一些建设性意见提交给街道办事处。由街道办事处来组织、协调相关职能部门和矛盾主体解决问题。
为此，建议从法律层面上，确立业委会法律地位，并明确业务指导和管理单位，对业委会工作予以引导和监督，促进小区物业管理工作朝着健康、良性的方向发展。一方面，在管理层面上，强化街道和社区党委对业委会的属地归口领导和监督作用，以及总体协调职能，另一方面，在业务指导上，明确建设局物管科的指导作用，赋予房管科监督、检查作用，对于违规企业，有提请执法的权限。在市级层面，建议建立杭州市物业管理领导小组或者成立物业管理部门，统一协调有关物业问题的解决和制定相关对策。
7、 加大旧区改造力度，探索老小区物业管理新思路：
市场化是目前我国物业管理发展的主要方向,但不是永恒、唯一的发展方向。杭州市应安排财政专项，用于老小区的设施改造，尤其是对于治安监控、清洁卫生等市政服务性工作，政府要加大自身投入力度，并因地制宜，一方面要积极培育市场,不断提高物业管理市场化程度，另一方面也要正视非市场化或半市场化的行政福利型物业管理的存在,并加以扶植，积极探索建立老旧小区物业管理长效机制，着力解决业主需求和物管水平的矛盾，根据低收入群体的物业管理需要，通过“菜单式”服务、 “酬金制”计费和“阳光财务”监督的市场化运行机制，提升老小区物业管理水平，提高业主满意率和缴费率。对于老小区的困难户，建议让一部分经社区居委会认可、经济困难而有劳动能力的业主在物业公司承担部分工作，以代替物业费。
同时，建立财政优惠政策，鼓励物业服务公司接手老小区的物业服务工作，对服务老小区的物业企业，在税收上予以优惠，对服务做的好的，政府财政予以一定的奖励，同时，建议制定政策，对于物业企业接手物业服务业务，可限定必须承接一定比例的老小区物业服务，并纳入等级评定考核指标中。
8、 增加物业费透明度，引导物业从合同制向专业治理、酬金制或自治方向发展：
在香港，物业管理费虽然贵，但账目完全公开。香港的物业费一般由七部分组成：1、聘用管理员工的薪金、福利等；2、公共部位的水、电、气费用；3、物业清洁及保安、绿化方面的费用；4、物业设备的维修保养费用；5、管理公司的行政开支；6、楼宇火灾保险，公共责任及劳工保险费；7、大修理费用(专款专用)。费用中除第一项作为物业公司的法定收入，可以自由支配外，其他费用均需定期向业主或租户公布账目，年终有余时，要转入下年；如果出现赤字，则需要由业主同意后分摊。而我们多数业主对每年交的物业管理费花在哪里一问三不知，营业用房的经营性收入的收支更加不清不楚。因此要大力推行物业企业阳光财务制度，让物业服务企业及时把物业收费、小区停车收费等收入及其用途张榜公布，接受大家监督，并在每年度请审计单位对物业服务企业的收入支出情况进行审计。
建议积极引导物业从合同制向专业治理、酬金制或自治方向发展，在实行菜单式服务的小区，设立公示牌，加强收费透明度；鼓励自治程度高的小区实行佣金制，允许业委会招聘专职工作人员，负责业委会日常事务管理工作，将小区物业管理工作向专业治理、自治方向发展。
9、 司法部门应加大处理物管纠纷力度：
目前，通过司法手段解决物业纠纷，往往对业主非常不利，因为许多涉及到物业管理的案件，如物业公司持前期的物业合同或缴费收据，起诉业主拖欠费用，结果几乎都是业主败诉。另外，对于业主的抗辩，如物业服务质量不符合约定或国家规定的标准，应降低收费标准等等，业主几乎没有胜诉的。在司法判决的现实面前，业主对司法机关处理物业纠纷的公信力大打折扣，转而采取消极对抗，为物业纠纷的解决增加了更大的难度。
因此，仅仅有好的法律规定，还不能就解决所有的问题，还必须有严格执法的司法保障的严格的法律监督和监管。对于诉讼到法院的物业纠纷案件，法院应依法办案，严格执法，形成违法者无路可逃的氛围。建议有必要在司法环节加大处理物业纠纷案件的研究与审判技术的研讨，更多地从构建和谐社区、维护社会稳定的角度判决物业纠纷案件，尤其是判决结果应该对服务质量不合格的物业公司和违规占用、挪用公共设施的开发商有所触动，甚至使其退出市场。
10、 加大宣传力度，引导基层民主，完善民间组织，健全基层社会民主管理体制：
建议加大宣传力度，推广先进经验，明晰各方的权利和义务，正确引导人们的物业消费观念。同时积极发扬基层民主，真正引导广大业主实现自我管理、自我服务、自我教育、自我监督，提高业主的自治能力，即提高业主的治理能力和解决纠纷的能力，有效解决小区建设中涉及广大业主利益的各种问题。
政府职能部门应该对小区物业管理积极加以引导和指导，使业主委员会依法依规行事，通过完善各项程序，引导业主积极参与小区自治，完善基层民主，健全基层社会民主管理机制，赋予广大业主应有的民主权利,为大力推进社会主义民主打好坚实基础。
积极引导和培育多种形式的民间组织和志愿者队伍，引导民间组织在小区治理中积极发挥作用，为小区自我治理打好坚实基础。
杭州网网友 2009-05-15 11:19:37
'); document.write('杭州网网友 2009-05-15 11:19:33
'); document.write('杭州网网友 2009-05-15 11:17:59
'); document.write('杭州最大的经济适用房------都市水乡,由8个组团构成，即：水月苑、水映苑、水秀苑、水曲苑、水滟苑、水起苑、水涟苑、水碧苑，其中除在建的水秀苑1个属于西湖区外，其他7个组团已移交的均属于拱墅区。
整个都市水乡配套了一所小学（已移交，拱墅区）、2所幼儿园（1所已投入使用，1所即将移交，拱墅区），一所中学（刚刚开建，西湖区）。目前都市水乡论坛大家议论的沸沸扬扬的就是配套的中学因属于西湖区地块，水乡属于拱墅区的7个组团的孩子都不能读自己家门口所谓的配套中学，如必须读这因跨区需要交纳择校费。这与当初规划的配套有太大的差距，实在有些非夷所思。为此我4月28日到12345进行网上咨询。
今天早上（5月5日）拱墅区教育给我电话说明:水乡在建的中学是属于西湖区的,水乡拱墅区的居民只能在本区内就近读书,可以选择和睦中学或天阳美林湾的中学.因为教育是按属地管理的,他们也只能管自己区的事情.我问他水乡7个组团的孩子没有配套中学,唯一配套的中学确仅仅配套给其中一个组团水秀,太不合理了,对方也感叹是不合理.
这意味着都市水乡7个拱墅区的组团没有配套中学，这里的孩子要读书必须要到5-6站外的和睦新村或者看旁边的天阳美林湾有没有多余空缺，而都市水乡唯一的属于西湖的水秀苑却拥有一所中学，存在生源严重不足的问题，人员布局和教育资源分配失衡，绝对是杭州市的典型,但主管的部门却不愿意向上级部门提出这里存在的问题。
教育资源共享, 都市水乡的乡民应该没有分歧,关键是教育按区管理，使得教育资源不能得到充分的合理运用。请有关部门能出面来解决,毕竟这里仅仅是杭州市的不同区,不是属于两个国家,大家一起关注。
请问王书记，对此问题如何解决。
杭州网网友 2009-05-15 11:17:05
'); document.write('小卒子4 2009-05-15 11:16:16
'); document.write('我今天想问的问题就是“5.7”飚车案中，杭州交警方面存在明显的渎职行为，全市乃至全国的百姓都有目共睹，事实不可否认。 请问书记，对这问题，政府有什么考虑？以消除杭州这所“品质之城”在全国百姓中的不良影响。
杭州网网友 2009-05-15 11:16:09
'); document.write('杭州网网友 2009-05-15 11:15:13
'); document.write('百万萧山人代表 2009-05-15 11:15:10
'); document.write('毛山石头 2009-05-15 11:12:12
'); document.write('杭州网网友 2009-05-15 11:09:36
'); document.write('不管是王书记的回答，还是蔡市长的视察，这一次公开问答，做的对做得好做的出色！这一次回答的态度和内容，有责任承担，有细节措施，更有很好的计划和组织思路。
相信杭州在我们共同的理解和彼此支持下，会成为一个真正的人间天堂。
'); document.write('所有发帖(已有1498位网友发帖)'); document.write('
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